マンションは築年数とともに修繕積立金も値上げしていくのが一般的です。

マンションの修繕積立金について

マンションの修繕

マンションを保有する中でネックになるのが修繕積立金です。
主に、外壁、屋根の塗り替えや補修をはじめ、定期的に修繕の必要な部分のメンテナンス費用を捻出するためのストック金です。

 

一軒家であれば外壁・屋根塗装を自分で行いますが、マンションは管理組合(管理会社)の立てた長期修繕計画に基づいて、修繕費用を算出して月々の修繕積立金で運用をしていきます。
マンションの状態を維持するためには必要な費用で、修繕積立金は安すぎてもよくありません。

 

 

なぜ修繕積立金はマンションによって変わるのか?

修繕積立金は新築などの安いマンションでは月々6千円前後。高いケースでは毎月3~4万円かかるケースもあります。
安ければいいワケではなく、適切な管理をできているかがポイントです。

 

修繕積立金で安い物件と高い物件のある理由は以下の通りです。

 

  • 総世帯数と建物面積や高さの関係
  • 所有しているマンションの専有面積
  • 使用する修繕工事のグレード(塗料やパネルのグレード)
  • 積立状況

 

総戸数の少なくて共用部分の多い物件では1軒あたりの負担する修繕費用は高くなります。
同じ総戸数でも広い土地に低い階数の物件より、狭い土地に高層階の建物が建っている物件の方が修繕コストは高くなります。
修繕積立金は総戸数で単純に割るのではなく専有面積によって計算されます。4LDKなど間取りの広い部屋は修繕積立金も高くなります。

 

1番のポイントになるのは積立状況です。修繕工事を行う時は当初の予定していた料金より高くなることがあります。
想定外に発生した不具合の補修や、物価や人件費の上昇によって建築会社へ修繕工事を依頼するコストが年々高まっていることがあります。
修繕を行う際に修繕積立金で対処できない場合は、住人に一時金の支払いを求められます。
修繕積立金の安すぎる物件は修繕時期に数十万円単位の請求が発生することもあるので注意しましょう。

 

既存の修繕積立金で足りるけど予算のオーバーした時は、一時金を払って修繕積立金を据え置きにするのか、一時金なしで今後の修繕積立金を増やすのかを決めます。
住民ごとの判断ではなく、管理組合の議決によって決定されます。

 

中古売買をするなら、前に住んでいた人が一時金を払うなどして安い修繕積立金で良好な管理状態を維持していた方が物件の評価は高いです。
もちろん一時金なしで長期間良好な管理状態を維持しているマンションは多数あります。

 

 

一般的には築年数とともに修繕積立金は値上がりする

マンションは古くなるに連れて不具合が多くて補修費用も高くなります。
また、過去20年ほどを振り返るだけでも度重なる消費税増税や物価の上昇によって修繕コストは高騰しています。

 

今後も消費税の増税を予定していて物価を高めるインフレ政策を行うと国が公言しているので、高い確率で修繕コストは上昇していきます。
新築マンションは販売時はあえて安い修繕積立金に設定して、その後は少しずつ値上げしていくのが定番手法です。

 

マンションを売る時にマイナス評価を受けにくい基準としては修繕積立金と管理費の合計が3万円以下です。
ただし、管理体制や管理費に対する住民向けサービスの内容によって不動産査定の評価は変わってきます。
不安があれば、修繕積立金だけではなく前回の大規模修繕時期と現在の積立残高まで確認して管理状況を不動産仲介会社に問い合わせて確認しておきましょう。